家づくりのお金の不安！住宅ローンはいくら借りる？問題解決のために知っておきたい3つのこと

多くの不動産会社やハウスメーカーは、住宅ローンの借入金額「年収倍率」を目安に話を進めていきますから、「思っていたより立派な家を購入できそう！」なんて嬉しくなってしまうかもしれませんね。

しかし、年収倍率はあくまで目安です。

同じ年収の方でも、どんな暮らし方をしているかで預貯金の増減が大きく変わりますよね。

たとえば、

・子供がいて教育費がかかる

・旅行へ行くのが趣味

・親の介護に費用がかかる

など、人によって出ていくお金も様々。

上記のように、お金がかかる趣味を持っている人とそうでない人、子育てや介護を必要とする家族がいる人とそうでない人とでは、出費が大きく異なります。

ですから、一概に「年収倍率＝住宅ローンの返済が可能な金額」というわけではないんです。

あくまで目安と捉え、「いくら借りられる？」というより、「いくら借りるか？」ということを重視して住宅ローンの借入金額を決めるといいでしょう。

年収倍率はあくまで目安というのなら、一体どうやって無理なく返済できる借入金額を見極めたら良いのでしょうか？

それにはまず、「家計の収支」を整理することから始めましょう。

・給与所得

・食費や生活費

・教育費

・光熱費

・交際費

・保険費用

・現在の住宅費（賃貸料金もしくは住宅ローン返済費用）

など、現在の家計の収支をきちんと整理し、支払い能力がどれだけあるか？を分析することが大切です。

おのずと、無理のない返済額が見えてくると思います。

基本は、今の生活を変えずとも暮らしていけるような金額設定にすること。

生活に無理が生じると、それだけでストレスですから、我慢せずとも快適に暮らせる範囲でイメージするといいと思いますよ。

ライフプランニングとは、5年先、10年先、20年先…と将来的な人生設計のこと。

たとえば、

・もう1人子供が欲しい

・子供を私立中学に進学させたい

・車の買い替え時期が訪れる予定

・子育てがひと段落する頃に妻が仕事復帰をする予定

など。

これらのことを先ほど整理した家計の収支と共に見ることで、より具体的なシミュレーションをすることができます。

見定めた借入金額で、将来的に家計が破綻することがないかどうかチェックすることもできますよ。

特に住宅資金とあわせて大きな出費となる「教育資金」「老後の資金」については、しっかり盛り込んでいくことが必要でしょう。

最近は、ライフプランニングから資金計画案を提示してくれるハウスメーカーや不動産会社も増えています。保険会社などでもやってもらえることがありますよね。

もちろん住宅ローンは自己分析だけでは不安が残るので、専門家のアドバイスをもらうことは大切です。

ただし、その判断が公正であるかどうかがポイント。

というのも、保険会社にしても不動産会社にしても、自分たちにとって不利になるような情報は提示しないからです。

ライフプランニングの結果、この土地で家づくりをするのが「ちょっと無理があるな…」と内心思っていても、「大丈夫です」と言わざるを得ない側面もあります。

これでは本当に正しく住宅ローンの借入額について知ることができませんよね。

そんなときはいくつか相談会に参加してみたり、本当に信頼できる専門家にお願いしたりしてライフプランニングによる資金計画の公正さを見極めてみてください。

ライフプランニングは1度立てたら終わりではありません。

生活を続けていくうちに、当初立てたプランとは異なる部分も出てくるからです。

たとえば、子供の人数、転職や進学先などによっては収支が大幅に変わってくることがありますよね。

状況が大きく変われば返済額も変わるでしょうから、定期的に住宅ローンの返済プランについても見直すなどメンテナンスをすることは必要です。

■変動金利型のメリット

・借り入れ後に市場金利が低くなると金利負担や総返済額は減る

・効率よく返済できる

・そもそも適用金利の水準が低い

■変動金利型のデメリット

・金利が上昇すれば金利負担や総返済額も増える

・将来の返済額が確定せず不安…

・長期的な返済計画が立てにくい

・市場金利が上昇すると、未払い利息が発生するこがある

変動金利型がおすすめなのは、やはり預貯金に余裕があり、万が一に住宅ローンの金利が上昇したときにも十分対応できる人でしょう。

ある程度年収があり、今後も右肩上がりに収入が増えることが見込める業種に就いているような方であれば、変動金利型の方が効率よく返済ができるかもしれません。

また、元々住宅ローンの借入額が少ない、返済期間が短いという人にもおすすめです。

金額が少なく返済期間が短ければ、それだけ金利上昇のリスクが低く、影響を最小限に抑えることができるかもしれないからです。

■全期間固定金利型のメリット

・借入時から完済金額が分かる

・将来設計しやすい

・市場金利が上昇しても影響を受けない

■全期間固定金利型のデメリット

・適用金利の水準が高い

・借入時よりも低金利になったとしても高い金利のまま借りることになる

（借り換えなど検討しなければならない）

固定金利型の場合、将来設計が立てやすいので「金利が上がってしまわないか心配」という方におすすめです。

借入時からすでに住宅ローンの返済額が決まっており、金利の上昇に左右されないと言う安心感があります。

また、自営業など収入が定まらない方にもおすすめです。

無理なく返済プランを立てることができるでしょう。

ただし、前述したように全期間固定金利型の場合は、そもそもの金利が高く設定されていることが多いため、元本が減らず効率が悪いと感じることも。

金利が借入時より低くなった場合は、借り換えを検討するなど、住宅ローンの見直しを定期的に行って効率よく無理なく返済する方法を考えましょう。